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项目运营概况
项目概况
本次“发行”的收益将以贷款形式投资,以为位于马里兰州巴尔的摩市中心的两栋新办公楼(分别称为“G座”和“I2座”)支付部分设计、建设和开发费用。办公楼包括新州政府中心办公综合区一期计划的一部分。建成后,办公楼将包含约605,000平方英尺的可出租办公空间,包括75,000平方英尺的新零售和商店空间。马里兰州政府,持有AAA信用评级,已经预租了515,000平方英尺(总面积的85%)的初始二十年期。办公楼将成为16个州政府机构和约3,500名州雇员的新基地。
1、G座和I2座的设计和租赁
州政府中心综合区是位于马里兰州巴尔的摩市中心的一块占地28英亩的国有办公用地。该综合区始建于20世
纪50年代,是16个国家机关和约3,500名政府工作人员的基地。因为坐落在那里的州办公楼已经达到其使用寿命的末期,马里兰州决定再开发这一地块符合州和巴尔的摩市的最佳利益。新的“州政府中心”将是一个位于巴尔的摩的九个最古老的社区中心的可持续发展的、“绿色”的邻居。再开发的第一步是建设两座新办公楼(G座和I2座)。G座计划建在州政府中心地块西南角的国有土地的2.74英亩地块上,而I2座将建于综合区东部约0.78英亩的国有土地上。
办公楼正在建设以满足马里兰州的要求,因为该州已经签订了515,000平方英尺的20年租约。换句话说,该州将占据办公楼所含可出租总面积(605,000平方英尺)中的约85%。这将是州的16个机构和约3,500名工作人员的新基地。此外,办公楼将包括约15,000平方英尺的计划办公面积,以及65,000平方英尺的零售面积,主要由一家商店组成。还将包括60-100个房屋单元和一个约928个车位的国有停车场,主要用于州雇员。该州未预先租用的空间,主开发商将在33个月的建设期内寻求稳妥的租约。
2、创造就业机会
该项目将创造2,216个新的就业岗位 (不包含现有的就业岗位)。比所需的1,300 EB-5岗位超出45%。
用美国移民局认可的“RIMS II”输入/输出模式来计算创造的就业机会。
3、项目投资构成
项目资金项目总投资额: 23,000万美元
募集总人数: 20-130人
政府投入、承销商投资: 16, 500万美元
投资者投资额(每人): 50万美元
EB-5投资人资金: 6,500万美元
EB-5所占比例: 28.26%
4、投资回报和退出
每年0.5%利息回报;
州政府20年租约确保五年后退出计划的实施。
5、项目的安全保障
项目稳定:与州政府签订了20年的长期租赁协议。
收入稳定可观:每年仅政府办公用地租赁收入即可达1,300万美元。
项目建成后的估值约3亿美元。可出售一栋或两栋办公楼的商铺或办公室。
6、开发商的协同优势
A.总承包-Suffolk Construction Company
成立于1982年,被评为全国领先的承建商之一。
为了减少施工风险,合同规定包括:承包商遵循签署的“最高价格保证合同”,保证在合同规定的最高限额内,按时和按预算完成兴建该项目。如果造成任何工程延误,承包商将受到严重的经济处罚。向国家级的保险公司购买履约保险 ,保证工程建设的完成。
B.债券承销商CGA
在项目总投资的2.3亿美元中, 72%是通过发行债券来进行项目融资,由著名债券承销商CGA负责债券的发行。
CGA成立于1989年,在过去的20多年中成功发售了110亿美元的债券,是多家银行债券融资服务商;CGA可在30-45天内完成1.35亿美元的融资。
C.开发商 - Ekistics
拥有60多年的房地产开发投资经验,在过去的6年中成功开发超过7亿美元的地产项目。
D.州政府20年长期租约
开发商与马里兰州政府签订了20年期租赁协议,其中G楼计划于2014年6月1日交付使用,I-2楼计划于2013年3月1日交付使用;项目完工后仅政府支付的年租金收入可达1,300万美元,这不包括占总额15%的商铺的租金收入。